Petits conseils

Construire une extension revient à jongler avec un ensemble de contraintes, parmi lesquelles : les règles d’urbanisme et le respect des limites de propriété, l’orientation de la parcelle et son environnement, l’emprise au sol disponible, la nature du terrain ou les dénivelés. Les voyants sont rarement tous au vert ! La maison que l’on aime ou celle que l’on s’apprête à acheter a parfois besoin d’un peu plus d’espace. Réaliser une extension est alors la meilleure solution. Pièce supplémentaire de plain-pied, extension sur plusieurs niveaux ou surélévation de toiture… Les configurations possibles sont presque infinies. Pourtant, construire une extension est un exercice très contraignant, par le terrain d’abord puis par les règles d’urbanisme.

Ces contraintes ne doivent pas vous effrayer. Vous devez simplement vous renseigner correctement ou vous mettre en lien avec des interlocuteurs de confiance.

Je propose mes services pour vous aider à prendre en compte les problématiques détaillées ci-dessous et d’autres encore. Fort de 40 ans d’expérience et d’une indépendance totale depuis que je suis à la retraite, je peux vous aider à anticiper les problèmes pour mieux les éviter.

Quelques bases

1. Connaître les bases de la règlementation thermique

La RT des bâtiments envisage le cas des extensions (« partie nouvelle d’un bâtiment existant »).  Pour les extensions de petite taille (moins de 150 m2 et moins de 30% de surface SHONRT créée) une réglementation thermique « allégée » s’applique, beaucoup moins contraignante que pour les bâtiments neufs et exempte d’étude thermique.  Rappelons que la SHONRT est la somme des surfaces de planchers de chaque niveau, après déduction des surfaces non chauffées (comme le garage, un sous-sol ou des combles non aménagés, une véranda non chauffée).  Pour les extensions de grande taille (≥150 m2 ou ≥30% de SHONRT créée), il faudra se conformer aux exigences de la 2012, c’est-à-dire atteindre un niveau de performance fixé par les textes, en matière d’isolation et de production énergétique. 
Certes, c’est une sacrée contrainte, notamment parce qu’il faudra passer par une phase d’étude thermique. Mais vous gagnerez une maison ultra-performante, très peu consommatrice d’énergie et peu émettrice de gaz à effet de serre (GES). 

2. Comprendre les règles d’urbanisme

Le plan local d’urbanisme (PLU) de votre commune définit des règles à suivre. Il peut limiter l’emprise au sol, la hauteur de l’extension, son volume, l’implantation par rapport aux limites séparatives voire interdire certains coloris.

Par ailleurs, si vous habitez en secteur sauvegardé ou protégé, votre projet sera soumis à l’aval de l’Architecte des Bâtiments de France, dont la mission est de veiller à la qualité architecturale du territoire. Soumettez-lui votre projet très en amont.   Dans les communes non couvertes par un document d’urbanisme, le droit des sols est régi par défaut par le Règlement National d’Urbanisme. En dehors des espaces urbanisés de ces communes, la constructibilité est limité (les extensions doivent absolument être attenantes). Renseignez-vous auprès de votre commune. 

Bon à savoir : permis de construire ou déclaration de travaux ?

Si vous vivez dans une zone urbaine dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU), vous devrez déposer une demande de permis de construire si :

  • les travaux ajoutent une surface de plancher (on parle également d’emprise au sol) supérieure à 40m²
  • ou si les travaux, ajoutant une surface de plancher comprise entre 20 et 40 m2, ont pour effet de porter la surface totale de la construction (maison + extension) à 150 m2 depuis le 1er mars 2017.

Notez que si vous créez une surface de plancher comprise entre 5 et 40 m2, vous devrez déposer une déclaration préalable de travaux. En dessous de 5 m2 et si vous ne modifiez pas l’aspect extérieur de la maison (par exemple, aménagement de combles sans création d’ouverture) vous n’avez pas d’obligation.

Mises en garde contre les erreurs les plus classiques

Avec l’envie d’agrandir sa maison ou son appartement, l’extension est une option fréquente pour les propriétaires. Elle permet de créer une ou plusieurs pièces en plus, et souvent de redéfinir tout l’espace pour gagner en confort de vie. À mi-chemin entre la construction et la rénovation, une extension est souvent beaucoup plus complexe qu’elle n’y paraît. Premier point, le budget est à considérer en prévoyant toutes les dépenses et frais
annexes. L’organisation du lieu est aussi à revoir avec un travail sur la circulation. Avant de vous lancer dans la réalisation d’une extension, surveillez toutes les erreurs à éviter et découvrez les conseils de professionnels pour bien encadrer le projet.

Erreur n°1 : Minimiser le budget de son extension

En souhaitant juste gagner quelques mètres carrés, on peut penser que le coût est minime. C’est pourtant l’inverse ! « Plus le projet est petit, plus le ratio du prix au mètre carré construit est élevé. Certains coûts sont fixes et le temps passé, les études de sol ou l’installation du chantier sont indépendants du nombre de mètres carrés du projet. » Autrement dit, pour une petite ou une grande surface, certains coûts sont identiques. Le budget à prévoir dépend aussi de la fonction de la nouvelle pièce. « Si l’extension est une pièce d’eau, elle est plus complexe avec l’intervention de plusieurs corps de métier. Dans tous les cas, il est nécessaire de prévoir au moins 2 500 à 3 000 euros le mètre carré, quand on fait tout faire. C’est difficile d’envisager moins ! »

Erreur n°2 : Oublier certaines dépenses inévitables pour une extension

Pris dans l’excitation du projet d’extension, il est assez facile de se focaliser sur les postes de dépense courants et d’ignorer les autres frais, pourtant conséquents. Denis met en garde les
propriétaires : « Entre les changements de réseaux, les modifications de façade et les difficultés d’accès, le budget grimpe très vite ! ».  Afin d’éviter les mauvaises surprises, une liste des frais est conseillée. « Certains coûts sont à prendre en compte et à intégrer à l’enveloppe globale. Un sondage des sols pour le permis de construire, l’intervention d’un bureau d’études pour analyser les structures, un relevé de géomètre pour définir les limites de propriété et éviter les recours des tiers lors de l’instruction du permis de construire, des frais de raccordement divers, des coûts d’étude thermique si besoin pour répondre aux normes en vigueur et l’assurance dommages-ouvrage du propriétaire. »

Erreur n°3 : S’entourer de professionnels choisis à la volée

Quand on souhaite faire le suivi de chantier et choisir ses artisans, une bonne organisation est nécessaire. « Si le propriétaire pilote en direct les différents corps de métier, il doit veiller à ce que les devis soient bien détaillés pour maîtriser le chantier, conseille Denis. Par exemple, une ligne de devis peinture n’est pas assez explicite. » Elle peut inclure la pose d’un enduit en deux passes, le ponçage, ou un entoilage, une couche d’impression, et deux couches de peinture. Tout doit être notifié. Une fois qu’on a trouvé un artisan de confiance, il ne faut pas hésiter à faire appel à son réseau pour définir une équipe de chantier.

Erreur n°4 : Ignorer les imprévus liées à l’extension

Inévitables dans un chantier, les surprises (bonnes ou mauvaises) amènent à reconsidérer certains points au cours du projet. Anticiper ces imprévus permet une plus grande flexibilité et évite d’être pris au dépourvu. Denis réserve même un budget dédié dans son estimation pour une évolution optimale de travaux. « Pour mes chantiers, je prévois toujours une réserve pour imprévus qui représente 2% du budget et s’avère utile quand on découvre une poutre est en mauvais état ou une canalisation fuyarde ». Il doit y avoir une transparence et une confiance dès le départ sur l’analyse financière du projet.

Erreur n°5 : Ne pas anticiper ses besoins pendant les travaux de l’extension

Une extension demande aussi souvent d’avoir une solution temporaire d’hébergement le temps des travaux. Une période qui n’est pas simple à quantifier, une marge est importante à prévoir. « Lors d’une extension, il est possible de rester dans la maison ou l’appartement au début du chantier, pendant les fondations. Mais dès que les ouvriers commencent à tout casser, il est nécessaire d’avoir un autre logement. Et de compter un peu large : une extension, c’est au minimum six mois de travaux ! »  Cette location représente un budget et des contraintes. « Parmi les coûts annexes, le loyer et les frais de garde-meubles qui en découlent sont à prendre en compte. Il faut aussi penser à
trouver un appartement près des écoles des enfants et dans le secteur de son lieu de travail. »

Erreur n°6 : Rester spectateur du chantier quand on peut s’investir

Selon les cas, le fait de réaliser certaines choses soi-même permet de faire des économies et de concentrer son budget sur les pôles techniques. Il existe plusieurs profils de propriétaires et certains peuvent se charger d’une partie des travaux. On peut faire faire le clos et couvert (murs, portes, fenêtres, toit…), c’est-à-dire demander à des professionnels de mettre l’extension hors d’eau et hors d’air. L’argent est ainsi destiné à tout ce qu’on ne peut pas faire et le reste est à aménager au fur et à mesure selon les moyens et le temps disponible.

Erreur n°7 : Faire l’impasse sur une étude préliminaire de faisabilité

Avec l’intention d’avoir une visibilité sur le projet sans s’engager, l’étude préliminaire de faisabilité permet de faire un premier point. « L’étude préliminaire de faisabilité intègre toutes les données du projet (spatiales, techniques, administratives, financières etc.) avant d’envisager une étude approfondie pour le chantier. Elle va permettre de révéler le potentiel du lieu, de définir un programme voire un phasage tout en veillant à rester en adéquation avec le budget. C’est une dépense préliminaire qui est ensuite déduite des honoraires
de la mission globale. Après cette étude, on peut décider de la pertinence de poursuivre ou non. »

Erreur n°8 : Multiplier les niveaux avec une extension

Dans l’idée de créer une continuité entre l’existant et l’extension, il est conseillé de favoriser le sol au même niveau. « Dans une maison, avoir toutes les pièces de plain-pied est un vrai luxe. Construire une extension est l’occasion de remettre tout à niveau afin de donner une impression d’unité. La conception doit aussi garantir une bonne perspective entre les pièces avec une entrée optimale du soleil. D’ailleurs l’ouverture sur l’extérieur est primordiale avec une terrasse qui prolonge l’intérieur. »

Erreur n°9 : Regarder son projet d’extension à court terme

Une extension répond forcément à un besoin des propriétaires. Mais tout au long de la vie, les souhaits et les contraintes évoluent. Il est alors intéressant de se projeter en anticipant ses besoins pour demain. « Quand on fait une extension, on peut prévoir dès aujourd’hui les besoins de la maison dans 5 ou 10 ans. On pense alors le chantier en phasage. Par exemple, en faisant une extension avec une chambre et une salle d’eau pour les enfants à l’étage, on doit intégrer qu’ils vont vite grandir et devenir de jeunes adultes. Ils auront envie d’avoir leur propre bureau dans leur chambre, un lit double, et ils se bousculeront le matin dans l’unique salle de bain. En se projetant à long terme, on fait des choix techniques et spatiaux qui permettent une évolutivité. L’extension à plus long terme pourra peut-être aussi se transformer en appartement indépendant à peu de frais, à condition que les réseaux et la structure le permettent, et que cela ait été anticipé dans une réflexion globale. »

Erreur n°11 : Penser une extension sans valoriser son bien

Si la valorisation de sa maison ou son appartement n’est pas toujours l’envie première lors d’un projet d’extension, elle ne doit pas être mise de côté. « Une extension est l’occasion de mener une réflexion globale sur la valorisation de son patrimoine. Grâce à une analyse fine du projet, on optimise le bien. Si un emprunt plus important est possible, une petite prise de risque apporte une autre tournure au projet. Qu’est-ce qu’on peut en tirer au mieux ? »  Dans certains cas, cette opération est un calcul intéressant avec une vraie valorisation du bien et des retombées financières. Par exemple, des clients souhaitaient avoir une chambre en plus. En étudiant le projet, je me suis aperçue qu’on pouvait réaliser une surélévation ou une extension plus grande. Il était alors possible de faire trois studios indépendants à louer pour rentabiliser leur projet. La location des studios remboursant l’emprunt. Toute cette approche se fait en amont, avant même d’établir un programme de réalisation. L’étude de valorisation du bien passe par une approche financière mais aussi administrative et technique.

Les différentes solutions d’agrandissement d’une maison

Pour l’agrandissement de votre maison, vous avez deux principales possibilités : une extension de maison en hauteur ou une extension latérale.

L’extension de maison latérale

Cette option n’est envisageable que si vous disposez suffisamment d’espace sur votre terrain. En effet, ce type d’extension requiert une augmentation de la surface au sol et un respect des normes en matière de construction. Les règles d’urbanisme actuelles fixent un coefficient d’emprise au sol (CES) maximal de 0,30. Cela signifie que sur un terrain de 1000 m2, les constructions couvertes ne doivent pas être supérieures à 300 m2. Important : La transformation d’une terrasse en pièce fermée nécessite également le respect de cette norme CES.

La surélévation de maison

L’autre solution est l’extension de maison en hauteur. L’extension en hauteur consiste à rajouter des étages supplémentaires à une maison par surélévation. En principe, il n’existe aucune limite sur le nombre d’étages à édifier.Néanmoins, des contraintes administratives peuvent vous faire barrière. En effet, le PLU peut fixer le nombre d’étages toléré dans un secteur déterminé. Agrandir sa maison en hauteur implique souvent le renforcement des fondations et de toutes les structures porteuses, afin de supporter le poids supplémentaire.
Conseil : afin d’éviter de gros travaux et de lourdes dépenses, envisagez une extension de maison en bois. Cette dernière sera plus légère et moins onéreuse qu’une extension de maison maçonnée.
Les autres solutions d’agrandissement de maison
Outre l’extension en hauteur et latérale, vous avez aussi la possibilité d’étendre votre maison en profondeur, en créant notamment un sous-sol. On appelle ce procédé : l’extension en excavation. Vous pouvez, par exemple, transformer une cave en une chambre d’ami, un bureau ou un espace détente. Votre seule problématique dans ce cas reste la luminosité. Une autre option, qui est plus simple que la cave, consistera à aménager les combles pour les rendre habitables. Les travaux d’aménagement de comble sont moins importants et se limitent généralement à l’isolation pour plus de confort. Mais cela nécessite que vos combles soient aménageables.

Quel est le prix d’extension d’une maison ?

Naturellement, faire agrandir sa maison nécessite un certain budget, car il ne s’agit pas de travaux réalisés à la légère. Le coût d’une extension de maison se situe en moyenne entre 1000 et 3000 € du m². Il faut ainsi prévoir un budget situé entre 30 000 et 90 000 € pour faire construire une extension de 30 m². Naturellement, le coût d’une extension de maison dépend directement de la solution choisie.

Coût d’une extension de maison en fonction du matériau

Le prix d’un agrandissement de maison peut dépendre en premier lieu du type de matériaux que vous souhaitez utiliser pour construire votre agrandissement. Une extension de maison à part entière coûte en moyenne entre 1000 et 3000 € du m².

Prix d’un agrandissement de maison en fonction du modèle

Certaines solutions d’extension de maison sont cependant moins coûteuses, c’est notamment le cas avec l’aménagement de combles.
Naturellement, le meilleur moyen d’être fixé sur le prix d’une extension de maison sera de contacter des professionnels.

Remarque : il faudra ajouter à ces prix les honoraires de l’architecte dont l’intervention est nécessaire lorsque la maison a un seuil de surface au plancher supérieur à 150 m² une fois les travaux d’extension réalisés.

Les démarches administratives pour agrandir sa maison

En dehors du budget d’extension d’une maison, il est utile de vous pencher également sur les formalités nécessaires pour une telle démarche. Les formalités de construction dépendent essentiellement de la surface créée lors de l’extension. Mais généralement, vous aurez besoin :

  • D’une déclaration préalable lorsque la surface de la maison augmente de 5 m², sans dépasser les 20 m²
  • D’un permis de construire si l’agrandissement est plus important et lorsque les travaux impliquent des modifications substantielles dans la façade de la maison.
  • Pour les simples réaménagements intérieurs, vous n’avez pas besoin d’autorisation.

Vous savez désormais à quoi vous attendre si vous souhaitez réaliser l’extension de votre maison. Il ne vous reste plus qu’à trouver un professionnel à qui confier les travaux. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence avant de fixer votre choix.

Contactez-moi pour avoir plus d’informations

Je propose mes services pour vous aider à prendre en compte tous ces aspects. Fort de 40 ans d’expérience et d’une indépendance totale depuis que je suis à la retraite, je peux vous aider à anticiper les problèmes pour mieux les éviter.

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à me contacter par téléphone au 06 03 31 14 95 ou par le formulaire de contact via mon adresse email : berarddenis@sfr.fr.